El avalúo referido y deducciones fiscales

En su junta mensual de la Asociación Mexicana de Propiedades Inmobiliarios AMPI Nuevo León, organismo que preside, Juan Manuel Escobedo Garza, José Carlos Reyes, Corredor Público del Estado, expuso el tema “El Avalúo Referido y Deducciones fiscales”.

Ante socios profesionales del sector inmobiliario, e invitados como la proptech www.doorvel.com, explicó que “el avalúo referido es aquel que cumple con un procedimiento de referencia de valor, en los términos del artículo tercero del Reglamento del Código Fiscal de la Federación”.

Dijo que es un dictamen escrito, emitido y firmado por un experto en materia de valuación, en el cual se relaciona un bien específico que conforma una unidad económica con el valor que le corresponde.

Señalo que un avaluó referido se lleva a cabo cuando se enajena un bien y el enajenante no puede comprobar el costo de adquisición de las construcciones y cuando se realizan construcciones, mejoras o ampliaciones en inmuebles y no se tiene comprobante por dichas inversiones.

Explicó que los avalúos fiscales tendrán vigencia de un año contado a partir de la fecha en que se emitan, para lo cual, las autoridades aceptarán los documentos en relación con los bienes que se ofrezcan, lo anterior para garantizar el interés fiscal. 

Los avalúos a que se refiere el párrafo anterior, deberán ser practicados por los peritos valuadores siguientes: El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales; Instituciones de crédito; Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía, y empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes.

Cabe destacar que los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avaluó por corredor público titulado o institución de crédito, autorizados por las autoridades fiscales. 

Dichas autoridades estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo del bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada por la enajenación.

El perito valuador del corredor público estimar, cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se sometan a su consideración, por nombramiento privado o por mandato de autoridad competente.

Cabe señalar que las funciones de un corredor público son las de un agente mediador; perito valuador; asesor jurídico: árbitro y fedatario público, y demás facultades que le otorguen otras leyes o reglamentos.

Explicó el expositor que se determinará el valor del bien a la fecha en que se practique el avalúo; la cantidad obtenida conforme a la fracción anterior se dividirá entre el factor que se obtenga de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice del mes al cual es referido el mismo.

Y el resultado que se obtenga conforme a la operación a que se refiere el inciso anterior será el valor del bien a la fecha a la que el avalúo sea referido. El valuador podrá efectuar ajustes a este valor cuando existan razones que así lo justifiquen, antes de la presentación del avalúo, las cuales deberán señalarse expresamente en el mismo documento.

En tanto comentó que las deducciones y cálculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de bienes inmuebles son aquellos resulten de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble.

Se puede deducir además los costos comprobados de adquisición del inmueble; importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones actualizado; gastos notariales y derechos por conceptos de escrituras de adquisición y enajenación.

También, los impuestos locales por los ingresos de la enajenación de inmuebles; el avaluó de bienes inmuebles y comisiones y mediaciones pagadas por en enajenante por motivo de la adquisición.

En cuanto a la deducción de inversiones en construcción y mejoras se puede realizar cuando se enajena bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizadas. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. 

Cuando por cualquier causa los contribuyentes no pueden comprobar el coso de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avaluó que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando la antigüedad que el citado avaluó reporte.

Al terminó de la conferencia se llevó a cabo el networking mensual que organiza la asociación y participó Doorvel con una breve charla para que los presentes conocieran sus servicios.

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